Scegliere l’inquadramento e verificare le regole locali

Aggiornato al 19 settembre 2026. 6 minuti di lettura.

Parti dall’attività che svolgerai davvero

4.1.1 Locazione breve, locazione turistica e struttura ricettiva

Il primo passo è stabilire quale attività svolgerai nella casa. L’inquadramento dipende dai servizi offerti, dall’organizzazione e dalle regole del territorio; Airbnb e Booking sono i canali attraverso cui venderai i soggiorni.

La locazione breve, nella disciplina fiscale dedicata, riguarda contratti su immobili abitativi di durata fino a trenta giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa. Può comprendere servizi collegati all’uso della casa, come biancheria e pulizia. Colazione, pasti e altri servizi alla persona richiedono una valutazione diversa. La disciplina fiscale riguarda immobili abitativi situati in Italia e contratti stipulati fuori impresa da entrambe le parti; una prenotazione conclusa da un’azienda per i dipendenti richiede quindi un esame specifico. La locazione per finalità turistiche descrive invece lo scopo del contratto e può durare anche più di trenta giorni: per applicare il regime fiscale delle locazioni brevi occorre rispettarne tutti i requisiti. Agenzia delle Entrate, disciplina delle locazioni brevi e servizi

Le strutture ricettive, fra cui case e appartamenti per vacanze, affittacamere e B&B, hanno categorie, requisiti e procedure disciplinati territorialmente. Anche quando l’alloggio appare simile all’ospite, aprire una struttura ricettiva può richiedere adempimenti diversi da quelli di una locazione. Scegli quindi la categoria prima di presentare le pratiche e scrivere l’annuncio.

Per descrivere il progetto a Comune, tecnico e commercialista, prepara una scheda con:

• chi concede l’alloggio e a quale titolo;
• quanti appartamenti intende utilizzare durante l’anno;
• durata abituale e massima dei soggiorni;
• intera casa oppure camere;
• servizi inclusi prima, durante e dopo il soggiorno;
• presenza di collaboratori e organizzazione del lavoro;
• chi conclude il contratto con l’ospite e chi incassa.

Usa la stessa scheda nei diversi confronti: aiuta i professionisti a valutare la medesima attività e fa emergere subito eventuali incoerenze.

4.1.2 La soglia dei due appartamenti nel 2026

Dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto quando destini a questa attività non più di due appartamenti nello stesso anno. Per una persona fisica l’anno di riferimento va dal 1° gennaio al 31 dicembre. Superata la soglia, la legge presume che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale: occorre riesaminare l’intera attività e il relativo regime, anziché continuare ad applicare la cedolare ai primi due appartamenti e trattare separatamente il terzo. Legge 199/2025, art. 1, comma 17; Camera dei deputati, disciplina delle locazioni brevi.

Conta gli appartamenti distinti che destini alle locazioni brevi nel corso dell’anno, anche in periodi diversi. Affittarne due nella prima parte dell’anno e sostituirne uno con un terzo nella seconda parte richiede quindi di verificare il superamento della soglia. La data dell’accredito dell’OTA sul conto non determina, da sola, questo conteggio.

Il rinvio a luglio 2026 discusso durante l’esame del Milleproroghe era contenuto in proposte di emendamento. Non è entrato nella legge di conversione: il riferimento resta il periodo d’imposta 2026. Camera, emendamenti 1.39–1.41 del 27 gennaio 2026; legge 26/2026, modifiche approvate.

Se hai contratti iniziati nel 2025 e conclusi nel 2026, includili nel prospetto da esaminare con il commercialista: riporta immobile, data del contratto, arrivo, partenza e incassi. Non escluderli dal controllo della nuova soglia solo perché prenotati o pagati nel 2025. La ripartizione del reddito fra due anni e il conteggio degli appartamenti sono due verifiche distinte.

Entro la soglia, servizi offerti e organizzazione effettiva restano elementi da esaminare per valutare la natura dell’attività. Se gestisci immobili per altri proprietari, distingui quelli che producono redditi da locazione in capo a te da quelli dei clienti: contano i contratti e il ruolo assunto.

Esempio. Se affitti un appartamento direttamente e ne affidi un secondo a un gestore, entrambi rientrano nel tuo conteggio. Se invece sei un PM incaricato da dieci proprietari, occorre distinguere i canoni spettanti a ciascuno dal compenso della tua attività di gestione. Il capitolo 11 approfondisce questa distinzione.

Verificare quattro livelli di regole

4.2.1 Stato, Regione, Comune e condominio

Prima di acquistare dotazioni o accettare prenotazioni, raccogli in un fascicolo le regole applicabili alla casa. Noi di SmartStay partiamo da quattro livelli:

Per orientarti puoi contattare gli uffici anche telefonicamente. Quando la risposta determina la possibilità di aprire o un investimento importante, chiedi il riferimento della disposizione e un riscontro scritto sul tuo caso. Conserva gli atti vigenti insieme alla data della verifica.

Per il condominio recupera il regolamento completo, gli allegati e gli eventuali titoli richiamati nell’acquisto; fai esaminare le clausole pertinenti se sono ambigue. Distingui i limiti giuridici dalle questioni di convivenza, che richiedono comunque attenzione: accessi, rumore e uso delle parti comuni si gestiscono meglio prima dell’arrivo degli ospiti.

4.2.2 Il fascicolo dell’immobile

Crea una cartella per ogni unità, suddivisa in documenti della casa, pratiche, sicurezza e assicurazione. Custodisci le password in un gestore di credenziali, con accessi riservati alle persone che ne hanno bisogno.

Raccogli titolo di proprietà o disponibilità, eventuale autorizzazione a sublocare, dati catastali, indirizzo e interno, planimetria, documentazione edilizia e impiantistica, dati di proprietari e gestori, regolamento condominiale e recapito del tecnico. Chiedi a quest’ultimo di individuare le integrazioni necessarie: la regolarità edilizia richiede verifiche ulteriori rispetto alla sola planimetria catastale.

Inserisci anche l’APE, l’attestato di prestazione energetica: per una nuova locazione il proprietario deve renderlo disponibile durante le trattative e consegnarlo al conduttore, salvo le esclusioni applicabili all’immobile. Fai controllare al tecnico che sia valido. Per gli annunci verifica indici e classe energetica da riportare: l’eccezione nazionale riguarda gli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno. Una singola prenotazione di pochi giorni, da sola, non dimostra questo requisito. D.Lgs. 192/2005, art. 6

La capienza va definita con il tecnico e l’ufficio competente in base ai requisiti della categoria e alla configurazione dell’alloggio. Entro quel limite scegli poi quanti ospiti accogliere bene: bagni, spazi comuni e posti a tavola incidono sull’esperienza quanto i letti disponibili.

Compila questa scheda prima di passare alle pratiche:

Prima di presentare la pratica devono essere chiari categoria, soggetto che svolgerà l’attività, requisiti e documenti da completare. Annota le verifiche ancora da fare e quando le farai; per quelle affidate a un tecnico, segna il suo recapito e la data entro cui attendi una risposta.

Gli altri capitoli in lettura libera

• Capire se la casa è adatta
• Fare i conti prima di investire
• OTA: cosa sono, quali scegliere e quanto costano