Fare i conti prima di investire

Aggiornato al 19 settembre 2026. 8 minuti di lettura.

Esempio. Una casa vende 240 notti a 125 euro medi e incassa 30.000 euro di pernottamenti. Quanto rimane al proprietario? Per rispondere servono durata dei soggiorni, pulizie, commissioni, consumi, spese fisse, imposte e costo della gestione.

Costruiamo il conto per passaggi. Potrai poi sostituire i numeri con le ipotesi della tua casa nel foglio di calcolo.

Il denaro necessario per partire

Prima delle prenotazioni ci sono lavori, arredi, corredi, accessi, fotografie e pratiche. Raccogli preventivi con le attività incluse e separa la spesa di avvio dal denaro necessario per i primi mesi.

A questo importo aggiungi la liquidità per spese che scadono prima degli incassi. Un’attività può produrre un risultato annuale positivo e avere difficoltà a pagare una fattura in un mese vuoto.

Registra gli acquisti in modo coerente: il pagamento iniziale e la quota economica di consumo del bene descrivono aspetti diversi. Per valutare la gestione puoi prevedere un accantonamento per le sostituzioni; nel prospetto di cassa registrerai quando compri effettivamente il bene.

Contare notti e soggiorni

Nell’esempio vendi 240 notti distribuite in 60 soggiorni. La durata media è quattro notti. Addebiti 50 euro di pulizia per soggiorno e spendi 65 euro per il cambio, comprensivo di pulizia e lavanderia.

L’imposta di soggiorno è tenuta separata, con registrazione della riscossione e del versamento. Anche il totale pagato dall’ospite può comprendere commissioni del canale che non diventano un tuo ricavo.

Per stimare le notti vendute parti da quelle che rendi disponibili. Se riservi agosto alla famiglia o prevedi lavori, togli quel periodo dall’offerta. Usa un’occupazione plausibile per ciascun mese: la stagionalità emerge meglio così che con una sola media annuale.

Attribuire le spese

La frequenza dei costi spiega perché due case con lo stesso fatturato possono lasciare risultati diversi.

Alcune spese comprendono una parte fissa e una variabile. Dividile quando la distinzione cambia il conto. Verifica sempre se un preventivo comprende IVA, trasferta e lavorazioni aggiuntive.

Nell’esempio assumiamo un costo complessivo di distribuzione del 15% sui 33.000 euro, altri costi variabili di 8 euro per notte, 3.600 euro annui di costi fissi e 1.200 euro destinati a manutenzioni e sostituzioni. Il caso fiscale è quello di un proprietario persona fisica fuori impresa che sceglie la cedolare al 21% per questa unità. La calcoliamo su tutti i 33.000 euro di canone e pulizie forfettarie, prima di sottrarre i costi.

La riserva è denaro destinato a spese future: il prospetto la sottrae per mostrare quanto rimane spendibile. Non è necessariamente un costo già sostenuto o un’uscita di cassa del mese.

Inserire le imposte e il tuo lavoro

La tabella precedente applica la cedolare al 21% scelta per questa unità. La cedolare è una scelta fiscale: essere un proprietario non imprenditore non significa applicarla automaticamente. Il corrispettivo imponibile dell’esempio comprende pernottamento e pulizia, per 33.000 euro; i costi sostenuti non vengono dedotti dalla base della cedolare. Il capitolo fiscale spiega requisiti, altre aliquote e inquadramenti. Agenzia delle Entrate, circolare 10/E.

L’imposta dell’esempio è 33.000 × 21% = 6.930 euro. Dopo costi, riserva e questa imposta restano 10.500 euro. Se a questa unità si applicasse il 26%, l’imposta sarebbe 8.580 euro e resterebbero 8.850 euro. La commissione della piattaforma e il costo delle pulizie riducono quanto ti rimane, senza ridurre i 33.000 euro assoggettati alla cedolare nell’esempio.

Se il canale trattiene già il 21%, quella ritenuta anticipa il pagamento dell’imposta. Nel conto economico sottrai l’imposta una sola volta; nel prospetto di cassa parti dagli accrediti effettivi e aggiungi soltanto i versamenti fiscali ancora da eseguire.

Da questo importo devi ancora valutare la remunerazione del tuo lavoro, eventuali rate di finanziamento e il recupero del capitale investito. Il costo d’acquisto dell’immobile non compare nel modello. Se la casa ha altre spese annuali, aggiungile prima del confronto.

Annotare le ore impiegate ti permette di capire che cosa remunera quel risultato. Puoi poi confrontarlo con l’alternativa di delegare alcune attività o tutta la gestione.

Se acquisti un servizio di gestione. Un compenso onnicomprensivo del 20% sui soli pernottamenti aggiunge 6.000 euro di costo. Il disponibile scende a 4.500 euro al 21%, oppure 2.850 euro al 26%: il compenso del gestore non riduce la base della cedolare. Confronta il prezzo del servizio con il lavoro che ti risparmia e controlla base di calcolo, IVA e attività incluse, evitando di contare due volte una spesa già compresa.

Provare tre scenari

La previsione centrale è soltanto una delle possibilità. Cambiamo notti e tariffa mantenendo 60 soggiorni e gli altri parametri: la durata media aumenta insieme alle notti.

Osserva soprattutto lo scenario prudente. Potresti sostenere spese e impegno con quel risultato? Quanto tempo puoi aspettare prima di rivedere l’offerta?

Prova anche a cambiare una sola variabile. Se le 240 notti diventano 120 soggiorni di due notti, raddoppiano i cambi. Aumenta il contributo pulizia incassato, ma crescono anche costo operativo e lavoro. Il capitolo sulle tariffe mostra come usare durata minima e sconti per valutare questo effetto.

Calcolare il punto di pareggio

Nel caso centrale ogni notte porta 125 euro di pernottamento e 12,50 euro di contributo pulizia ripartito. Dopo distribuzione, cambio, variabili e imposta dell’esempio, restano 63,75 euro per notte per coprire fissi e riserva.

Il contributo di una notte è 137,50 × (1 − 15% − 21%) − 65 / 4 − 8 = 63,75 euro. Quindi 4.800 / 63,75 = 75,3 notti, circa 76. Se vendi soltanto soggiorni interi di quattro notti, arrotonda a 19 soggiorni, cioè 76 notti.

Con cedolare al 26% rimangono 56,875 euro per notte: servono circa 84,4 notti e, con soggiorni tutti di quattro notti, 22 soggiorni, cioè 88 notti. Il calcolo include la riserva ma lascia ancora da remunerare il tuo tempo e l’investimento iniziale.

Il pareggio copre le voci considerate. Per pagare il tuo lavoro e recuperare l’investimento serve un risultato ulteriore. Ripeti il conto con tariffe e durate della bassa stagione: il margine per notte può cambiare sensibilmente.

Confrontare un’altra locazione

Metti a confronto lo stesso periodo, includendo nei due casi spese, periodi vuoti, imposte, manutenzione e gestione.

Esempio. Se un’alternativa lascia 9.000 euro annui e lo scenario centrale del breve ne lascia 10.500, la differenza è 1.500 euro. Valuta se compensa investimento iniziale, lavoro aggiuntivo e variabilità. Aggiungi alla valutazione la possibilità di usare personalmente la casa, se per te ha valore.

Organizzare la liquidità

In un prospetto mensile indica saldo iniziale, incassi attesi, spese e saldo finale. Considera il calendario dei pagamenti delle piattaforme, gli acconti rimborsabili e le scadenze fiscali. Mantieni separate cauzioni e imposte da riversare.

Prima di investire, dovresti riuscire a rispondere a quattro domande: quanto serve per partire, quanto può lasciare l’anno, quale perdita o riduzione dei ricavi puoi sostenere e quanta liquidità serve nei mesi più deboli. Il foglio di calcolo allegato ti aiuta a variare budget, investimento e tariffe. Per la liquidità prepara separatamente il calendario degli incassi e dei pagamenti.

Un esempio di calendario di cassa

Parti dal denaro disponibile per l’attività, tenendo fuori cauzioni e imposta di soggiorno da riversare. Nell’esempio il saldo iniziale è 2.000 euro; i ricavi dei soggiorni sono stati valutati separatamente nel conto economico.

Gli accrediti sono gli importi che prevedi di ricevere sul conto. Se la piattaforma ha già trattenuto la propria commissione, sottrarla di nuovo fra le uscite falserebbe il saldo. Nel conto economico, invece, ricavo del soggiorno e commissione restano voci distinte.

Ora sposta un accredito di 1.000 euro dal primo al secondo mese: il saldo di fine primo mese scende a 500 euro. Il risultato economico dei soggiorni può restare identico, mentre cambia la disponibilità per pagare i fornitori. Per le settimane con spese elevate, distribuisci i movimenti per data: un saldo positivo a fine mese può nascondere una carenza di denaro nei giorni precedenti.

Segna la fonte dell’importo atteso e aggiorna la data quando ricevi una notifica di pagamento o rimborso. Se usi un conto anche per altre spese personali, separa questi movimenti nel prospetto per ricostruire il denaro della casa.

Gli altri capitoli in lettura libera

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• OTA: cosa sono, quali scegliere e quanto costano